כשזה מגיע לכסף שלך, טוב שיש מגדל מאחוריך
מגדל ביטוח, מנורה מבטחים ו- Silverstein Properties הודיעו כי חתמו על הסכם לרכישת מגדל US Bank Tower בעיר לוס אנג'לס שבקליפורניה, ארה"ב, בתמורה ל-430 מיליון דולר, מחיר המשקף הנחה של כ- 25% מההצעה הקודמת שקיבלו הגופים לרכישת המגדל לפני כשנה. במסגרת העסקה, השותפים מתכננים לבצע השקעות עתידיות בהשבחת הנכס לצורך מיצובו כאחד הנכסים המובילים והבולטים בשוק המשרדים בדאון טאון לוס אנג'לס. Silverstein Properties תשמש כמנהל העסקה והנכס.
סך ההון העצמי שיושקע בעסקה הוא כ- 230 מיליון דולר. חלקן של מגדל ומנורה בהון העצמי עומד כ-42% כל אחת וחלקה של Silverstein Properties הנו 16%.
בניין המשרדים US Bank Tower הוקם בשנת 1989 בסטנדרט בניה גבוה. המגדל נישא על פני 72 קומות והינו הבניין הגבוה ביותר בדאון טאון לוס אנג'לס והשני בגובהו ממערב למיסיסיפי. כלל השטחים להשכרה בנכס עומד על כ- 1.4 מיליון רגל רבוע (כ-131 אלף מ"ר). כמו כן, בנכס 1,396 מקומות חניה ושתי קומות מסחר.
המשרדים בבניין מושכרים כיום לכ-50 דיירים איכותיים, בשיעור תפוסה של כ- 74%, ללא תלות בשוכר מרכזי ועם מח"מ שכירות של 7 שנים. הדייר הגדול ביותר שוכר 18% מהנכס בחוזה שכירות עד לינואר 2031. כ- 56% משטחי הנכס מושכרים לדיירים בעלי דירוג השקעה או פירמות עורכי דין המדורגות בין 100 הפירמות הגדולות בארה"ב.
הנכס ממוקם בין הרחובות S Avenue Grand וה-S Street Flower , שהינם הרחובות המרכזים בדאון טאון של העיר. בנוסף בסביבת הנכס מוקמים שני מגה פרויקטים בהיקף של 1-1.2 מיליארד דולר כל אחד אשר יכללו מגורים, מלונות וריטייל. סיום פרויקטים אלו צפוי לתרום לפריחת הסביבה בה נמצא הנכס במקביל לצמיחה הצפויה בדאון טאון בכלל. בנוסף, לנכס נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית שכן הוא נמצא מרחק של 6 דקות הליכה משתי תחנות מטרו כאשר אחת מהן, ה- 7th street Metro Center משמשת גם כתחנת רכבת אזורית המגיעה גם ללונג ביץ', פסדינה וסנטה מוניקה. עד שנת 2022 אמורה להסתיים בנייתם והרחבתם של עוד 3 קווי מטרו שירחיבו את מעגל התושבים בלוס אנג'לס עם חיבור ישיר לדאון טאון.
האזור בו ממוקם הנכס, דאון טאון לוס אנג'לס, צפוי ליהנות בשנים הבאות מהמשך התפתחות, הכוללת הרחבה של קווי תחבורת המונים ציבורית המתבצעת בימים אלה בהשקעה עצומה שתביא להיותו המקום הנגיש ביותר תחבורתית בעיר; צמיחה בהיקף התושבים והפיכת האזור ל-24/7 וכן הגירה צפויה של מעסיקים, בעיקר ממערב העיר, לאור מחירי המשרדים הנמוכים יחסית ביחס לתמורה.
העסקה נחתמה כעת לאחר ארבעה ניסיונות קודמים של המוכר למכור את הנכס במחיר גבוה ממחיר השוק. תנאי העסקה הנוכחיים משקפים כאמור הנחה של כ-25% שכן העסקה במתכונתה הנוכחית מהווה עסקת דיסטרס מצד המוכר שנקלע לסיטואציה בה עליו לממן מחדש את הנכס בחלון הזדמנויות קצר בתקופה בה רוב המימון לעסקאות נדל"ן נמצא בהקפאה בשל התפרצות מגיפת הקורונה.
כאמור, Silverstein Properties תשמש כשותף המנהל בפרויקט. מדובר באחד הגופים המובילים בניהול משרדי Trophy ברחבי ארה"ב. כיום, בבעלות החברה ובניהולה נכסים בשווי מצרפי של מעל 8.5 מיליארד דולר במעל ל- 15 מיליון רגל רבוע של נכסים. למגדל ניסיון קודם עם החברה ב-3 עסקאות שבוצעו בעבר.
לדברי גיא פישר, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל, "עסקה זו משקפת המשך ביצוע של אסטרטגיית ההשקעה של מגדל בפרויקטים של נדל"ן בחו"ל, תוך שיתוף פעולה עם מיטב המנהלים וגופים גדולים מקומיים המתמחים בהשקעות ובניהול נדל"ן. מצב השוק הנוכחי, מצבו הפיננסי של המוכר וההשפעות החיצוניות, בהן מגיפת הקורונה, יצרו עבורנו הזדמנות לרכישת נכס מצוין במיקום אטרקטיבי ביותר במחיר חסר תקדים, באחת העסקאות הגדולות שנעשו בשוק הנדל"ן האמריקאי בתקופה זו. אנו סבורים כי לנכס פוטנציאל משמעותי ונפעל לממשו".
ליאור מור מחברת Silverstein Propertie, אמר: "ראשית, אנו שמחים על המשך שיתוף הפעולה הפורה עם מגדל ומנורה. העסקה הנה דוגמא להזדמנות עסקית ייחודית שנוצרה כתוצאה מהמשבר הנוכחי שנובע מהתפרצות מגפת הקורונה. היכולת לבצע בדיקות נאותות ללא פשרות ובזמן תגובה מהיר גם בתקופות אילו, מביא, להערכתנו, ליתרון תחרותי משמעותי ומייצר ערך לשותפים בעסקה. אנו מודים למנורה ומגדל על שיתוף הפעולה ומאמינים שהעסקה הנה עוד צעד מוצלח בשיתוף הפעולה של חברתנו עם השוק הישראלי".
פורסם בתאריך 23.07.20
